総　論


第１章 市場を取巻く環境

１．建設物（ビル）の新設着工動向

１）建設・不動産業界を取巻く経済動向
２）公共・民間別の着工状況
３）居住・非居住別の着工状況
４）産業別の着工状況
５）用途別の着工状況
６）新設着工の市場動向

２．建設物（ビル）のストック動向

１）特定建築物のストック状況
２）事務所ビルのストック状況
３）マンションのストック状況

３．建設物（ビル）の賃貸市況

１）空室率の動向
２）オフィス賃貸料金の動向

第２章 プロパティマネジメント市場の実態

１．プロパティマネジメントの概要

１）プロパティマネジメントの概要
２）プロパティマネジメントにおける業務構造

２．プロパティマネジメント市場の分析

１）市場を取巻く環境の実態

1.市場環境の変化
2.業界（競合）の動向
3.ユーザーの動向

２）プロパティマネジメント業界の実態（５Ｆｏｒｃｅｓ分析）

1.競争企業
2.新規参入企業
3.顧客
4.供給業者
5.代替品

３）マーケティング戦略の実態

1.事業戦略の方向性（ＳＷＯＴ分析）
2.有力参入企業における戦略（ベンチマーク分析）

ⅰ）ターゲット設定
ⅱ）商品（ＰＭサービス）の特長
ⅲ）価格設定の方向性
ⅳ）チャネル別の受注動向
ⅴ）営業・販売戦略
ⅵ）重要な競争要因

３．プロパティマネジメント市場の将来展望

１）市場におけるＫＳＦ（主要成功要因）
２）市場における課題・問題点
３）市場の見通し

第３章 ユーザーニーズの実態

１．ビルオーナーのニーズ

１）アンケート調査の概要
２）代表的物件の概要
３）代表的物件の運営費
４）代表的物件のテナント誘致
５）代表的物件のリニューアル
６）代表的物件のメンテナンス
７）マネジメント手法の必要性
８）今後の見通し

２．テナントユーザーのニーズ

１）アンケート調査の概要
２）回答者の概要
３）代表的賃借物件の概要
４）代表的賃借物件の賃料
５）代表的賃借物件の満足度
６）代表的賃借物件からの転居意向
７）商業テナントの魅力度

第４章 関連市場の動向1.（ビルメンテナンス業）

１．ビルメンテナンス業の概要

１）ビルメンテナンス業界の実態
２）有力参入業者の事業実態

1.ビルメンテナンス業の現状

ⅰ）直近の売上と今期の見通し
ⅱ）請負価格の動向

2.今後の事業展開

ⅰ）差別化のポイント
ⅱ）重要な競争要因

3.課題・問題点と今後の見通し

ⅰ）課題・問題点
ⅱ）今後の見通し

２．ビルメンテナンス業務の実態

１）ビルメンテナンス業務の体系
２）運営業務（ソフト分野）

1.マネジメント業務
2.その他サービス業務
3.ＰＦＩ・不動産証券化

３）管理業務（ハード分野）

1.清掃管理業務
2.設備管理業務
3.警備管理業務
4.建物保全業務

３．市場規模推計と将来予測

１）ビルメンテナンス市場規模の推計

1.ビルメンテナンス市場の動向
2.市場規模の推計

２）ビルメンテナンス市場規模の将来予測

1.ビルメンテナンス市場の将来展望
2.市場規模の将来予測

４．ビルメンテナンス業とＰＭ業


第５章 関連市場の動向2.（リーシング業）

１．リーシング業と建物サービス産業

１）リーシング業の概要
２）建物サービスの位置づけ

２．リーシング業の実態

１）リーシングマネジメントの概要と参入企業
２）リーシングマネジメントの位置づけ
３）オーナーニーズの動向
４）リーシングマネジメントの実態
５）差別化のポイントと営業戦略
６）重要となる競争要因
７）課題・問題点
８）今後の見通し

３．建物サービス産業の実態

１）オフィスコンビニ

1.オフィスコンビニ市場拡大の背景と経緯
2.市場概要と参入動向
3.参入企業の事業展開
4.顧客ニーズの傾向
5.市場の将来展望

２）オフィシング（オフィス環境の提案業務）

1.オフィシング市場概要
2.業界構造と参入動向
3.ニューオフィス運動
4.オフィス環境の変化と顧客ニーズの傾向
5.当該市場のポテンシャルと将来展望

３）保育サービス

1.保育サービスの市場環境

ⅰ）認可保育所の規制緩和
ⅱ）東京都の認証保育制度

2.事業所内保育施設の概要

ⅰ）企業内保育所
ⅱ）病院内保育所
ⅲ）その他施設内保育所

3.保育サービス時魚の業界動向と今後の展望

４）リロケーション

1.リロケーション市場の概要
2.業界構造と参入動向
3.リロケーションサービスの内容
4.顧客ニーズと今後の方向性

４．リーシング業とＰＭ業


第６章 関連市場の動向3.（ビルリニューアル業）

１．ビルリニューアル業の概要

１）ビルリニューアル業界の現状

1.ビルリニューアルの位置づけ
2.注目されるビルリニューアル市場
3.ビルリニューアル市場の定義

２）有力参入企業の実態

1.ビルリニューアル市場への参入状況

ⅰ）ビルリニューアルへの取組状況
ⅱ）建物用途別の取組状況
ⅲ）コンバージョンの取組状況

2.有力参入企業の事業実態

ⅰ）請負価格の状況と契約の源泉・受注形態
ⅱ）ビルリニューアル営業戦略
ⅲ）その他

3.ビルリニューアル市場における今後の展開

ⅰ）今後重要となる競争力
ⅱ）ビルリニューアル市場における課題
ⅲ）ビルリニューアル市場の今後の見通し

２．ビルリニューアル市場の実態

１）ビルリニューアル市場の実態

1.ビルリニューアルの市場構造
2.ビルリニューアルのニーズ
3.ビルリニューアルの新工法
4.ビルリニューアルの市場性判断
5.ビルリニューアルの問題点

２）コンバージョンの実態

1.コンバージョンの概略
2.コンバージョンに対する支援策
3.コンバージョンの問題点
4.コンバージョンの今後の展望

３．ビルリニューアル市場規模の推計

１）「新建設市場の将来予測」より推計
２）「建築着工統計　工事種別・用途別（増築・改築工事）」より推計
３）「建設工事施工統計調査報告」より推計
４）ビルリニューアル市場の市場規模推計

４．ビルリニューアル業とＰＭ業


第７章 有力参入企業の実態（ＰＭ事業者）

■伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
■株式会社ケン・コーポレーション
■株式会社ザイマックス
■株式会社丹青モールマネジメント


資料掲載　図表リスト一覧


第１章　市場を取巻く環境

１．建設物（ビル）の新設着工動向

≪図リスト≫

図1-1-2　　 建築主別着工床面積・工事予定金額推移
図1-1-3　　 居住・非居住別着工床面積推移
図1-1-4　　 産業別着工床面積推移
図1-1-5　　 用途別着工床面積推移
図1-2-1　　 特定建築物届出施設数の推移
図1-2-2　　 事務所等の床面積の動向
図1-2-3　　 マンションの販売戸数の推移と累積戸数
図1-3-1-1　 主要都市（東京23区、大阪、名古屋）の空室率の推移
図1-3-1-2　 主要地方都市の空室率の推移
図1-3-1-3　 今後の空室率の動向
図1-3-2-1　 主要都市（東京23区、大阪、名古屋）の賃料の推移
図1-3-2-2　 主要地方都市の賃料の推移
図1-3-2-3　 今後の募集中賃料・預託金合計の動向

≪表リスト≫

表1-1-2　　 建築主別着工床面積・工事予定金額推移
表1-1-3　　 居住・非居住別着工床面積推移
表1-1-4　　 産業別着工床面積推移
表1-1-5　　 用途別着工床面積推移
表1-2-1-1　 特定建築物届出施設数の推移
表1-2-1-2　 都道府県別特定建築物届出施設数（平成13年度）
表1-2-2　　 事務所等の床面積の動向
表1-3-1　　 今後の空室率の動向
表1-3-2　　 今後の募集中賃料・預託金合計の動向

第２章　プロパティマネジメント市場の実態

１．プロパティマネジメントの概要

≪図リスト≫

図2-1-1　　 各種マネジメント手法の関係図
図2-1-2　　 不動産資産運用の概念とＰＭの位置づけ
図2-1-3　　 不動産証券化及びＰＦＩとＰＭ
図2-1-4　　 ＰＭにおける業務構造のイメージ図
図2-1-5　　 資産の売買における基本業務フロー図

２．プロパティマネジメント市場の分析

≪図リスト≫

図2-2-1　　 ＰＭ市場における環境分析

≪表リスト≫

表2-2-2　　 ＰＭ市場におけるＳＷＯＴ分析
表2-2-3　　 有力参入企業における事業戦略（ベンチマーク分析）

３．プロパティマネジメント市場の将来展望

≪図リスト≫

図2-3-1　　 国内のＰＭ市場におけるＫＳＦ（主要成功要因）

≪表リスト≫

表2-3-2　　 ＰＭ導入期～ザイマックスの事業参入経緯を振り返る

第３章　ユーザーニーズの実態

１．ビルオーナーのニーズ

≪図リスト≫

図3-1-2-1　 代表的物件の所在地
図3-1-2-2　 代表的物件の延床面積
図3-1-2-3　 代表的物件の築後年数
図3-1-2-4　 代表的物件の建物用途
図3-1-3-1　 代表的物件の運営費用内訳
図3-1-3-2　 自社経費の内訳
図3-1-3-3　 外部委託経費の内訳
図3-1-4-1　 テナント誘致のための付加サービス
図3-1-4-2　 テナント誘致の阻害要因
図3-1-5-1　 リニューアルの必要性を感じている部位
図3-1-5-2　 リニューアル実施予定の時期
図3-1-5-3　 用途転用への意向
図3-1-6-1　 ビルメンテナンス業務の発注方法
図3-1-6-2　 ビルメンテナンス業務の外部委託構成
図3-1-6-3　 メンテナンス費用総額の最近の動向
図3-1-6-4　 外部委託費用の縮小が大きい業務
図3-1-7-1　 プロパティマネジメントの必要性
図3-1-7-2　 ファシリティマネジメントの必要性
図3-1-7-3　 リーシングマネジメントの必要性
図3-1-7-4　 コンストラクションマネジメントの必要性
図3-1-8-1　 今後重要となる競争要因
図3-1-8-2　 今後の見通し

≪表リスト≫

表3-1-2-1　 代表的物件の所在地
表3-1-2-2　 代表的物件の延床面積
表3-1-2-3　 代表的物件の築後年数
表3-1-2-4　 代表的物件の建物用途
表3-1-3-1　 代表的物件の運営費用内訳
表3-1-3-2　 自社経費の内訳
表3-1-3-3　 外部委託経費の内訳
表3-1-4-1　 テナント誘致のための付加サービス
表3-1-4-2　 テナント誘致の阻害要因
表3-1-5-1　 リニューアルの必要性を感じている部位
表3-1-5-2　 リニューアル実施予定の時期
表3-1-5-3　 用途転用への意向
表3-1-6-1　 ビルメンテナンス業務の発注方法
表3-1-6-2　 ビルメンテナンス業務の外部委託構成
表3-1-6-3　 メンテナンス費用総額の最近の動向
表3-1-6-4　 外部委託費用の縮小が大きい業務
表3-1-7　 プロパティマネジメントの必要性
表3-1-8-1　 今後重要となる競争要因
表3-1-8-2　 今後の見通し

２．テナントユーザーのニーズ

≪図リスト≫

図3-2-2-1　 業種
図3-2-2-2　 資本金
図3-2-2-3　 総従業員数
図3-2-2-4　 賃借比率
図3-2-2-5　 賃借物件の決定権
図3-2-3-1　 賃借物件の所在地
図3-2-3-2　 賃借物件の階高
図3-2-3-3　 賃借物件の築後年数
図3-2-3-4　 賃借物件の入居年数
図3-2-3-5　 賃借物件の立地特性
図3-2-3-6　 賃借物件の利用主目的
図3-2-3-7　 賃借物件の賃借面積
図3-2-3-8　 賃借物件の従業員数
図3-2-3-9　 賃借物件の1人当り賃借面積
図3-2-4-1　 賃借物件の月当り賃料
図3-2-4-2　 賃料に対する評価
図3-2-5-1　 満足度1.（公共交通機関の利便性）
図3-2-5-2　 満足度2.（道路アクセス状況）
図3-2-5-3　 満足度3.（駐車場スペース）
図3-2-5-4　 満足度4.（建物の周辺環境）
図3-2-5-5　 満足度5.（他の入居者）
図3-2-5-6　 満足度6.（オフィススペースの広さ）
図3-2-5-7　 満足度7.（オフィススペースの清掃状況）
図3-2-5-8　 満足度8.（入居ビルのエントランス）
図3-2-5-9　 満足度9.（共用部の清潔感）
図3-2-5-10　満足度10.（喫煙者と非喫煙者が問題なく共存できる環境）
図3-2-5-11　満足度11.（空調設備の能力）
図3-2-5-12　満足度12.（照明設備の能力）
図3-2-5-13　満足度13.（昇降機の能力）
図3-2-5-14　満足度14.（通信設備の能力）
図3-2-5-15　満足度15.（セキュリティ体制・能力）
図3-2-5-16　満足度16.（防火・防災体制）
図3-2-5-17　満足度17.（同居している商業テナント）
図3-2-5-18　満足度17.（総合評価）
図3-2-6-1　 賃借物件からの転居意向
図3-2-6-2　 影響因子1.（テナント賃料への不満、賃料のアップ）
図3-2-6-3　 影響因子2.（公共交通機関の不便さ、悪化）
図3-2-6-4　 影響因子3.（道路アクセス状況の不便さ、悪化）
図3-2-6-5　 影響因子4.（駐車場スペースの不足）
図3-2-6-6　 影響因子5.（入居ビル周辺環境の劣悪さ、悪化）
図3-2-6-7　 影響因子6.（オフィススペースの不足）
図3-2-6-8　 影響因子7.（好ましくないテナントの入居）
図3-2-6-9　 影響因子8.（ビルそのものの老朽化）
図3-2-6-10　影響因子9.（ビルの各設備の能力不足、老朽化）
図3-2-6-11　影響因子10.（セキュリティ能力不足、老朽化）
図3-2-6-12　影響因子11.（通信インフラ能力不足、老朽化）
図3-2-6-13　影響因子12.（昇降機の能力不足、老朽化）
図3-2-6-14　影響因子13.（防火・防災体制の不備）
図3-2-7　　 商業テナントの魅力度

≪表リスト≫

表3-2-2-1　 業種
表3-2-2-2　 資本金
表3-2-2-3　 総従業員数
表3-2-2-4　 賃借比率
表3-2-2-5　 賃借物件の決定権
表3-2-3-1　 賃借物件の所在地
表3-2-3-2　 賃借物件の階高
表3-2-3-3　 賃借物件の築後年数
表3-2-3-4　 賃借物件の入居年数
表3-2-3-5　 賃借物件の立地特性
表3-2-3-6　 賃借物件の利用主目的
表3-2-3-7　 賃借物件の賃借面積
表3-2-3-8　 賃借物件の従業員数
表3-2-3-9　 賃借物件の1人当り賃借面積
表3-2-4-1　 賃借物件の月当り賃料
表3-2-4-2　 賃料に対する評価
表3-2-5　　 代表的賃借物件に対する満足度
表3-2-6-1　 賃借物件からの転居意向
表3-2-6-2　 転居を決定付ける影響因子
表3-2-7　　 商業テナントの魅力度

第４章　関連市場の動向1.（ビルメンテナンス業）

１．ビルメンテナンス業の概要

≪図リスト≫

図4-1-2　　 過去及び現状のビルメンテナンスの位置づけ
図4-1-3　　 今後（将来）のビルメンテナンスの位置づけ
図4-1-2-2　 ビルメンテナンス業者　上記企業の市場占有率

≪表リスト≫

表4-1-1　　 建物・サービス業の事業所推移
表4-1-2-1　 有力参入事業者の売上と今期の見通しについて
表4-1-2-2　 ビルメンテナンス業者　上記企業の市場占有率

２．ビルメンテナンス業務の実態

≪図リスト≫

図4-2-1　　 ビルメンテナンス業の業務体系一覧
図4-2-2-2　 ＰＦＩのシステムと導入のメリット
図4-2-2-2　 不動産投資形態の概念図と不動産証券化の基本概念図
図4-2-3-1　 エネルギー設備メンテナンスの業界構造
図4-2-3-3　 警備業者数の推移
図4-2-3-5　 警備業者数の売上高別状況

≪表リスト≫

表4-2-2-1　 各種マネジメント手法の概要
表4-2-3-2　 エネルギーソリューション事業参入企業の分類
表4-2-3-4　 都道府県における警備業務の種別警備業者数（2002年）
表4-2-3-6　 各種診断の内容一覧

３．市場規模推計と将来展望

≪図リスト≫

図4-3-1-2　 契約改定率の推移
図4-3-1-3　 ビルメンテナンス業界の総売上高
図4-3-1-4　 ビルメンテナンス市場の業務別売上高構成比
図4-3-1-5　 ビルメンテナンス総市場規模の抽出方法
図4-3-1-6　 ビルメンテナンス総市場規模推移
図4-3-2-1　 ビルメンテナンス総市場の市場規模推計値と将来予測値
図4-3-2-2　 市場規模と伸び率の推移・予測

≪表リスト≫

表4-3-1-1　 減額改定・解約売上構成
表4-3-1-3　 ビルメンテナンス業界の総売上高
表4-3-1-4　 ビルメンテナンス市場の業務別売上高構成比
表4-3-1-6　 ビルメンテナンス総市場規模推移
表4-3-2-1　 ビルメンテナンス総市場の市場規模推計値と将来予測値

４．ビルメンテナンス業とＰＭ業

≪図リスト≫

図4-4　 　　ビルメンテナンス業からみたＰＭ市場での競争要因

第５章　関連市場の動向2.（リーシング業）

１．リーシング業と建物サービス産業

≪図リスト≫

図5-1-2　　 建物サービス産業の概念図

２．リーシング業の実態

≪図リスト≫

図5-2-1　　 リーシングマネジメント業務の概略図

３．建物サービス産業の実態

≪表リスト≫

表5-3-3-1　 市町村・社会福祉法人以外の設置主体による保育所認可状況
表5-3-3-2　 定員20人以上30人未満の保育所の許可状況
表5-3-3-3　 資産要件緩和による保育所の許可状況
表5-3-3-4　 表5-3-3-1～3による保育所の許可状況

４．リーシング業とＰＭ業

≪図リスト≫

図5-4　 　　リーシング業からみたＰＭ市場での競争要因

第６章　関連市場の動向3.（ビルリニューアル業）

１．ビルリニューアル業の概要

≪図リスト≫

図6-1-1　　 リニューアルの概念図
図6-1-2　　 ストック建設物における市場分類

２．ビルリニューアル市場の実態

≪図リスト≫

図6-2-1　　 各業種のリニューアル市場に対する取組み
図6-2-2　　 リニューアルが必要とオーナーが考えている部位
図6-2-3　　 民間非住宅における部位別リニューアル規模予測

≪表リスト≫

表6-2-4　　 現在までの免震レトロフィットの工事例

３．ビルリニューアル市場規模の推計

≪図リスト≫

図6-3-1　　 新建設（リニューアル）市場の推計結果（1995年時点の推計値）
図6-3-2　　 新建設（リニューアル）市場の推計結果（将来展望）
図6-3-3　　 非住宅リニューアル市場規模推計
図6-3-4　　 非居住用新規着工建築物の推移
図6-3-5　　 非居住用新規着工建築物の推移と増改築工事の推移比較
図6-3-6-1　 建物用途別の非住宅リニューアル市場規模推計（総合）
図6-3-6-2　 建物用途別の非住宅リニューアル市場規模推計（用途別）
図6-3-7　　 元請完成工事高の建築非住宅と建築非住宅（維持・補修）の工事額推移
図6-3-8　　元請完成工事高の建築非住宅全体と維持・補修費の割合
図6-3-9　　 ビルリニューアル市場の市場規模推計
図6-3-11 　 ビルリニューアル市場規模予測

≪表リスト≫

表6-3-1　　 新建設（リニューアル）市場の推計結果（1995年時点の推計値）
表6-3-2　　 新建設（リニューアル）市場の推計結果（将来展望）
表6-3-3　　 非住宅リニューアル市場規模推計
表6-3-6　　 建物用途別の非住宅リニューアル市場規模推計
表6-3-7　　 元請完成工事高の建築非住宅と建築非住宅（維持・補修）の工事額推移
表6-3-8　　 元請完成工事高の建築非住宅全体と維持・補修費の割合
表6-3-9　　 ビルリニューアル市場の市場規模推計
表6-3-10 　 ＧＤＰの成長率の推測値
表6-3-11 　 ビルリニューアル市場規模予測

４．ビルリニューアル業とＰＭ業
≪図リスト≫
図6-4　 　　ビルリニューアル業からみたＰＭ市場での競争要因